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大国博弈下,未来房价、物价、利率会怎么走?

2019-11-17 17:42:52

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◎资料来源|智本学会(智本0-1)

自中美贸易战开始以来,我们需要用新的思维来思考中国的经济政策和走向开放的经济。

贸易战的本质是“打一场比赛”,双方通过极限游戏寻求新的合作方式。

每一场贸易战都是贸易规则瓦解和重建的过程。每次贸易战后,国际贸易将在新规则下迎来新的浪潮。

贸易战越激烈,越是以邻为壑,保护主义就越盛行,就越有必要思考政策,用“开放经济”的思维解决困境。

这场贸易战提醒我们,中国离开放经济还很远。

然而,在过去的一年里,中国正在加快金融自由化,加快汇率自由化和利率自由化,并逐步开放垄断市场。

中国颁布了外资法,扩大了包括汽车在内的许多重要行业的外资持股比例,并将特斯拉引入上海作为基准。

中国取消了合格境外投资者的投资配额限制,促进了金融市场对外开放。

中国进行了利率统一改革,完善了贷款市场报价利率形成机制。

在世界零利率和负利率的趋势下,中国迫切需要推进利率市场化,与国际金融周期接轨。

在过去的40年里,改革开放创造的市场经济帮助中国摆脱了贫困。

现在,在贸易战下,中国正在加快改革开放的步伐。

中美贸易战给经济带来了压力。出口制造企业正面临困难。企业家信心指数在下降,猪肉价格在上涨。

然而,如果中国能抓住贸易战的机会继续改革开放,那就不是贫穷导致变革的案例。

中国目前的实力仅由国内市场决定。中国目前的财富只是人民币定价。

一旦进入开放经济,所有以人民币计价的资产,如房地产、股票、公司、债券,甚至人民币本身,都将在国际市场上重新定价。

只有在开放的经济中,让国际市场定价,这样的房地产和资产才是真实的。

为了降低趋同风险,中国正在加快金融市场开放步伐,同时抑制资产价格、抑制泡沫、消除泡沫:严格控制资金进入房地产,抑制房价上涨;加快利率市场化和汇率市场化改革,激活货币市场定价机制。

只有挤出水来增强健康,一个人才能在国际市场上与其他人竞争。

目前,中国的许多经济政策将围绕“开放经济”进行改革。

01

房价

经济转向房地产,房地产转向泡沫

资产泡沫将一个国家推向高维存在的危险。

资产泡沫是中美两国的致命弱点,中国是房地产,美国是美国的债务。

在《资产泡沫|中美金融战争的致命弱点》一文中:

“美国正踩在美国债务泡沫上,中国和美国正踩在房地产疑云上,双方都踩在云上,汇率出鞘,金融狙击,但双方都担心他们脚下的泡沫将在广泛的货币脉冲中崩溃,跌入深渊。”

在过去的20年里,中国的房地产一直是个谜。

但事实上,每个阶段都有其主要矛盾:

中国房地产源于地方政府的财政收入焦虑。

1994年分税制改革后,中央政府占据了税收的大部分,中央和地方财政权力不相匹配。地方政府开始寻找发展收入来源的方法。

1997年亚洲金融危机爆发时,吸引外资的工作受到冲击,地方政府的税收更加困难。

在1998年的房地产市场改革中,当地政府找到了卖地赚钱的方法。

这是土地融资的开始。

2003年颁布了《国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让条例》。随着城市化的快速发展,房地产市场已经充分利用了它的力量,房价也迅速上涨。

房地产市场化的初衷是解决地方政府的财政收入问题。

地方政府的财政收入逐渐从税收转移到土地财政。

然而,第一轮房价上涨仍是市场化的结果。

2008年金融危机爆发时,中国列出了一系列经济刺激计划,包括提前发放3g牌照。

这些计划最终将不得不依靠资金来实施。

当时,财政部明确表示没有钱,然后中央银行引进了4万亿元。

2009年后,房地产价格逆势上涨。

本轮房价上涨是货币化的结果。

此时,政府的收入已经转向土地融资。

从2015年开始,需求侧投资导致高库存和杠杆风险。

为了降低风险,中国实施了供应方改革。

中国利用政策性银行向地方政府汇钱,将棚户区货币化,拆除旧房以刺激购买新房,从而转移房地产存量,降低大型房地产企业和地方政府的杠杆风险。

因此,这一轮二三线城市房价的全面上涨是棚户区货币化的结果。

今天,房地产达到了另一个里程碑。

可以看出,在过去的20年里,房地产开发的主线一直是政府收入。

税收是透视中国宏观经济政策的一个重要视角。

大多数经济政策都与政府的钱包有关。

然而,自中美贸易战开始以来,形势发生了微妙的变化。

在此之前,我们都讨论过相对封闭的经济中的房价。

人口、城市化、货币政策、宏观调控政策、土地财政收入和地方政府负债率都是房价走势的影响因素,其中土地财政收入是关键。

如今,随着金融市场的逐步开放,房地产的逻辑必须加入到“开放经济”的维度中。

金融市场开放是当前房地产市场的核心矛盾,也是思考房价走势的关键指标。

因此,中国目前的房地产调控政策也是为金融市场的开放做准备——防止金融开放刺破房地产泡沫。

从中央政府的角度来看,中国房地产业的主要矛盾不是财政收入问题,而是金融市场开放过程中资产价格崩溃的风险。

房地产价格越高,货币政策限制越多,金融市场开放越被动,中国在贸易战中越被动,开放市场的风险就越大。

在今年的政府工作报告中,房地产被“降级”。

自去年下半年以来,中国一直严格控制房地产资金流入。

目的不是希望房地产资产风险再次扩大。

目前,中国的大部分资产被分配给房地产。如果金融市场开放,肯定会有更多的人和更多的资金在全球配置资产,如购买海外股票、房地产、保险等。

如果中国的房价太高,一些人会选择出售他们的房子,在海外购买或投资。

这样,中国的房地产价格肯定会大幅下跌。

因此,从整体来看,“经济去房地产”和“房地产去泡沫”是金融市场开放的必然选择。

当然,这并不意味着房价肯定会下跌。

房地产的快速下跌相当于主动刺破泡沫。这与开放金融市场戳破泡沫没什么不同。

首先,冻结房价以抑制价格上涨,然后保持水平盘,花时间消化泡沫。

事实上,这种情况在深圳已经持续了三年。

然而,并不是每个城市都能像深圳一样保持强劲的房价。

与此同时,许多地方政府仍然严重依赖土地融资。

因此,在整体房价不上涨的大形势下,城市房价的差异化是不可避免的。一些城市可以向一边移动,而另一些城市则会倒塌。

中央政府已将房地产控制权下放给地方政府,并实施“一城一策”以应对可预见的两极分化。

随着贸易战的继续,金融市场的开放是大势所趋。

尽管中国距离资本的自由国际流通和汇率自由化还有很长的路要走,但金融护城河确实已经缩小了。

虽然我们不知道金融何时开放以及开放到何种程度——这取决于中美贸易战的程度,但据说泡沫越早消除越好。

现在是房地产和金融资产泡沫化的机会之窗。

在没有泡沫之前,房价下跌了多少,或者房价可以避免金融市场开放带来的风险有多少?

由于中国目前的房地产价格和缺乏国际定价,很难衡量中国房地产价值的真实性。

纽约的房价由国际市场定价。国际资本自由进出。纽约的房价在国际资本的海洋中浮动和下跌。

我们不知道金融市场开放后,有多少国际资本将进入中国房地产,多少国内资本将流出中国房地产。

这就像中国篮球运动员非常擅长cba,但是当他们被扔进国际比赛时,他们很害怕。他们不知道是什么级别,也没有经过测试。只有经过一次测试,他们才知道所谓的“亚洲第一后卫”只能得两分。

因此,中国房地产只能在金融市场开放过程中不断测量压力,逐步形成国际定价机制,探索中国房地产资产在国际资本市场中属于何种水平。

02

货币

利率自由化和汇率自由化

2019年8月,美联储降息,人民币汇率突破7,美国将中国列为汇率操纵国,引发货币战争。

从贸易战到汇率战,两国之间的博弈更加激烈,风险也更大。

风险主要集中在两国的房地产和金融资产上。特朗普担心美国股市崩盘,而中国担心房地产崩盘。

然而,事实上,两国的资产价格都是货币现象。

哪个国家资产价格高、风险高取决于哪个国家的货币被高估。

在上一轮美联储加息期间,人民币和新兴国家货币面临巨大贬值压力。

现在美联储已经降息,世界主要央行已经打开了宽松的闸门,货币贬值是大势所趋,欧洲国家甚至实施了负利率。

本轮降息对中国同样有害。

国际利率通常很低而且为零。中国的利率仍然高于4%。

如果金融市场开放,中国的货币资产将被搁置并从阶梯上移除。

只有降低人民币价格,才能降低房地产和金融资产的风险。

由于中国的利率不是由市场决定的,利率水平缺乏灵活性,16个月内达到4.31%,而国际利率水平一直跟随市场跌至低点。

过去很长一段时间,中国基本上没有使用利率措施,担心降息会导致洪水泛滥,加息会导致流动性困难。

在过去两年中,最常用的方法是公开市场操作,包括“精确滴灌”和定向降低精度。

然而,越是人为分配资金,效率越低,结构性问题就越突出,市场就越失去活力。

因此,这次引入贷款市场报价(lpr)的目的是恢复利率的市场功能,重启定价机制,并逐步让市场设定价格。

只有这样,我们才能知道实际利率水平是多少,以及如何与国际金融周期挂钩。

8月20日宣布的5年期贷款利率为4.85%,商业银行将在此基础上增加基点,以确定最终贷款利率。

北京市个人住房贷款新的定价基准是:第一套商业个人住房贷款利率不低于相应期限贷款利率(贷款市场报价利率)的55个基点(5.4%);两套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR 105个基点,即5.9%。

然而,根本问题不是价格机制(利率),而是供给机制(结构问题)。

到目前为止,中国的m2总量已经超过190万亿,在过去的十年里增加了150万亿。

中国目前的货币乘数约为5.6倍,美国约为4.1倍。

为什么m2如此之大,增长如此之快,以至于利率价格无法下跌?

这与中国的商业银行体系有关。

中国的商业银行是国有银行。国有银行没有完全按照市场原则、价格机制和风险控制原则发放贷款。

大量信贷以低利率甚至接近零利率发放给国有企业、城市投资公司和大型企业,而私营企业和中小企业融资极其困难,利率水平高得多。

我们通常说这是货币传导机制的问题。钱不会被送到私营企业。

因此,我们以人为干预手段,采用“精确滴灌”来引导资金流向民营企业。

然而,货币传导机制的问题不是“传导”,而是供给机制。

我们正在谈论供应方改革。真正的供应方改革不仅仅是移除库存并引导它们,而是改革供应机制并允许要素市场自由流通。

目前,货币供给机制存在严重的结构性问题。市场受到了货币浪潮的冲击。货币宽松时流向国有企业,紧缩时流向国有企业。民营企业和中小企业一直面临着融资难、融资贵的问题。

目前,利率市场化改革表面上是价格机制的市场化,基本上是从供给机制的市场化开始的。

通过lpr降低市场利率,可以减轻经济的整体债务负担,但民营企业和中小企业的贷款问题仍然无法解决,其实际贷款利率仍然不低。

我们不能从货币供给机制和不断变化的结构性问题入手,而只能增加供给来冲击货币市场,并试图降低整体利率价格。

今年9月,央行宣布下调0.5%,预计将发放约9000亿元的长期资金。

因此,货币市场的差距更大,结构性问题更加突出。

释放的资金越多,流入国有企业和大型企业的资金就越多。

如果在过去,这种游戏可以继续玩下去。

但现在我们必须考虑汇率风险和金融市场开放的风险。

随着利率的降低,市场货币更加丰富,因此汇率贬值的压力更大,资本外流的风险也更大。

目前,房地产资金流入受到严格控制。如果房价能够得到控制,本轮宽松政策不会继续增加房地产泡沫的风险。

如果没有流入房地产,私营企业很难获得贷款,大量资金仍将流入国有企业或股市。

现在股市低迷,政府希望资本能够进入股市,吸收一些剩余的资金。

如果你进入国有企业,你只能通过大规模的基础设施来消化资金。

这样,我们将沿着基础设施投资的道路越走越远。

更大的问题是,无论货币流向哪里,只要有更多的货币被释放出来,人民币贬值的压力就会更大,外汇风险也会更大。

现在的问题不是货币供应短缺,而是结构性问题。

科学的方法不是增加足够大的货币供应量,而是解决结构性问题。

让银行按照市场原则和价格机制发放贷款,并将国有企业的剩余贷款分配给私营企业。

这样,利率也可以下降,汇率贬值和资本外逃的风险将更小。

因此,中国需要降低利率和资产价格,特别是汇率,方法是在金融自由化之前的机会之窗解决结构性问题,而不要大规模增加货币供应量。

只有将汇率降至一定水平,才能降低中国整体资产价格风险。

03

价格

市场国际化,要素全球化

在路易十五期间,法国的经济状况很糟糕。伏尔泰打趣道,“整个国家终于厌倦了讨论诗歌、喜剧、悲剧、小说、道德观念、神学等问题。最后,讨论了面包问题。”

经过两国之间的长期战争,价格最能反映两国之间的实力差异。

另一方面,价格上涨和通货膨胀是最能瓦解一个国家的力量。

风口上的猪都能飞,应该是现在的猪。

在中美贸易战的紧要关头,稳定猪肉价格至关重要。

通过这次猪肉价格上涨,中国人学到了几件事:

首先,中国已经吃掉了世界猪肉的一半。

其次,国外猪肉太便宜了。进口价格仅为每公斤4-5元人民币。

第三,非洲猪瘟和地方政府过度的环境保护工作已经消灭了猪。

许多人关心的问题是,为什么不大量进口猪肉?

有些人计算了一个账户,并得出结论认为这个缺口太大,无法填补。

中国已经吃掉了世界猪肉的一半,现在短缺超过1000万吨,而去年的世界猪肉贸易量为810万吨。

因此,结论是我们不能依赖进口,但我们必须自己解决。

事实上,这不是问题。

这个问题正是由于我们过去没有大规模进口造成的。

这么多年来,中国人一直以30元的价格食用15-1公斤自己生产的猪肉,而且每公斤从国外进口几美元是不会进口的。

这是消费者福利的损失。

如果我们大规模进口猪肉,外国猪肉价格会上涨吗?

是的,但是如果我们过去一直大规模进口,外国也会增加产量。

这样,我们不仅可以吃便宜的猪肉,还可以获得多样化的供应。

有些人说猪肉是一种战略资源,所以供应给其他国家不安全。我们必须自己解决它。

什么不是战略资源?大豆、玉米、薯片和发动机都是战略资源,但我们仍然大规模进口它们。

猪肉是一种战略资源,最终掌握在自己手中,即使想从国外进口,也无法供应。

此外,大规模进口肉类可以改善中国人的饮食结构,以免把“战略资源”挂在猪身上。

外国牛肉和羊肉很便宜。中国可以从美国、阿根廷和澳大利亚进口更多牛肉。

这样,我们可以吃到便宜又美味的牛肉,提高消费者福利,降低风险。

有人说中国人一直喜欢猪肉。

事实上,并不是中国人喜欢吃猪肉,而是猪的饲料转化率远远高于牛和羊,所以猪可以养活中国这么多人。

然而,今天中国的猪肉价格远高于欧美的猪肉、牛肉和羊肉价格。

如果市场开放,进口增加,中国人的肉食结构将更加多样化,他们对猪的依赖将减少。

只要市场开放,全球化只会降低我们的风险,而不会增加我们的风险。

自由的全球化市场只会让我们的消费福利增加,相反,封闭的市场常常是供

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